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開盤去化率創新低 深圳新盤遇冷自救

時間:2018-10-29 08:56:37  來源:  作者:

  近半個小時時間,樣板房里人來人往,但僅有一對是真正的看房客戶,其他幾乎都是身著白襯衫打著領帶的中介——這是深圳新盤實地劍蘭郡近日的現場。

  金九銀十失掉成色,這種現象在10月之后愈發明顯。

  深圳中原地產統計數據顯示,截至10月21日,深圳共有23個新盤入市,其中住宅推貨量4755套,開盤去化率僅約28%。相比今年上半年50%的平均開盤去化率,這個數據幾乎“腰斬”。

  據經濟觀察報不完全統計,近兩周開盤的一系列項目,入市當天去化率低于20%的就有5個樓盤。

  不少開發商目前的心態是將推貨時間往前安排,并提高渠道傭金,加大折扣。

10月開盤去化率僅約28%

  10月24日下午,深圳羅湖區紅桂路實地劍蘭郡地下一層營銷中心的入口處,一長排座位上依次擺放著中原、鏈家、美聯、樂有家等中介機構的名牌,數十名中介人員或玩手機或聊天,看房客戶寥寥無幾。

  時鐘倒回兩周前,這個于9月28日拿到預售證的新盤,在國慶之后首個工作日入市,推出318套建面約68-112平方米的一至二房,整體備案均價約7.1萬元/平方米;另外還有一套1238平方米的頂層產品,單價5萬元/平方米,總價約6190萬元。

  根據深圳中原地產的開盤簡報,開盤當天,實地劍蘭郡僅銷售約15套,去化率4.7%。

  經濟觀察報記者在項目現場觀察到的銷控表顯示,開盤半個月以來,實地劍蘭郡陸續又賣出一些房源。銷控表目前呈現的219套房源中,貼上“已售”標簽的約140套,剩余未售房源70來套。一位銷售人員稱,還有部分房源是開發商保留單位。

  在近幾年鮮有新盤入市的羅湖區,實地劍蘭郡是罕見的純住宅新盤,周邊還分布有羅湖地王萬象城商圈,老牌的東門商圈等。項目周邊幾個二手小區的均價介于4萬-6萬元/平方米,實地劍蘭郡的大部分戶型單價在7.5萬元/平方米上下,帶精裝,營銷中主推智能家居系統。

  上述中原提供的開盤簡報披露,與實地劍蘭郡同周開盤的深業泰富廣場,主推1460套建面約37-88平方米的一至二房公寓,均價約6.58萬元/平方米;另外還有459套辦公產品,100套商業。開盤當天到訪200人以上,但4個小時的時間累計簽約300多套,去化率21%。“我們項目從開盤到現在快一個月,只去化了大概三分之一,情況比我之前預期的差了很多。”一名近期在深圳中心區有新開項目的房企董事長告訴經濟觀察報,由于限價令,他們項目實際開盤價格也比他預定的下降大概10%。

  在這一輪去化低潮中,熱點盤也紛紛“中招”。華僑城香山美墅曾在去年推出四期514套建面約165-203平方米的住宅,彼時均價約8.3萬元/平方米,開盤即售罄。10月12日,華僑城香山美墅五期再次“出擊”,推售836套125-176平方米三至四房住宅,整體均價約8.28萬元/平方米。根據此前前海公證處官微的公告,共有501個購房者參與了搖號。而按照深圳中原地產的開盤數據,開盤當天銷售約300套,去化率約35%。

  位于深圳福田豪宅片區香蜜湖的“網紅盤”深業中城,開盤當天推出的751套公寓,備案均價11.2萬元/平方米,274套辦公產品均價7.5萬元/平方米,蓄客9天認籌約500批,但開盤當天成交117套,整體去化率約11%。

  深圳中原地產統計數據顯示,截至10月21日,深圳共有23個新盤入市,其中住宅推貨量4755套,開盤去化率僅約28%。而在9月,入市的新盤僅12個,其中住宅推售了2315套,開盤去化率約44%。

  中原地產代理(深圳)二級市場董事總經理玉家雄說,今年上半年,深圳新盤的平均去化率還維持在50%左右。但到了9、10月份,開盤去化率呈現越走越低的態勢。28%的平均開盤去化率,應該是自2015年以來,深圳新房市場的新低。

投資需求下降

  新盤開盤陷入去化低谷,與市場上投資自住需求的變化息息相關。10月以來入市的23個新盤中,產品類型涵蓋公寓的有5個樓盤,全部位于南山、福田、羅湖三大片區。

  一名深圳上市房企的營銷中心負責人告訴經濟觀察報,目前深圳中心區市場的大部分新盤都是公寓,公寓的投資屬性比較強。由于“731新政”規定新購買的商務公寓限售5年,并打擊投資投機行為,現在投資客退場,對公寓這種投資型產品沖擊比較大。

  據了解,此前深圳房地產高峰時期的投資客比例達到30%以上。按照玉家雄的統計,截至目前,整個深圳市場的純投資客占比下降到15%左右。其中,公寓的投資客比例大約20%-30%,住宅產品的投資客比例下降到10%。

  以綠景紅樹灣壹號為例,這個在10月中旬入市的新盤,首次推出345套83-167平方米2-4房住宅產品,現樓銷售,均價將近9萬元/平方米。項目設置了驗資100萬-300萬看房的條件,收獲471個誠意登記號。按照深圳中原地產的開盤檢測數據,開盤當天共去化241套,去化率約70%。這也是最近兩周去化率最高的樓盤之一。

  一名接近綠景紅樹灣的知情人士稱,該項目在開盤當天大戶型產品基本清完,小戶型的走貨比較慢。主要原因在于,小戶型的成交以投資客偏多,但由于目前深圳市場上投資需求減少,影響了這部分產品的銷售。

  “綠景紅樹灣的成交客群中,自住客的比例將近90%。開盤十來天,截至目前,已經去化近8成。”上述知情人士表示,由于去化結果良好,今年綠景在深圳市場的壓力已經不大,不過在其他城市的樓盤銷售還是蠻有壓力。

  新盤遇冷,加上已經進入第四季度,正在逼使多個開發商尋求應對之策。禾略中國是一家著眼于房地產開發策略及方案研發的公司,其CEO鄭永祥告訴經濟觀察報,之前很多房企咨詢的方向都是選擇城市和土地投資問題,但這段時間咨詢更多的都是市場變化之后同行的做法。

  玉家雄最近觀察到的現象是,不少開發商對后市的預判相對比較悲觀,所以目前的心態是將推貨時間往前安排,并提高渠道傭金,加大折扣。

  從9、10月份的推盤量對比來看,開發商的推貨力度正在加強。

  上述深圳上市房企的營銷中心負責人透露,最近深圳市場有一個情況越來越明顯,幾乎80%-90%的新盤都開始啟動外圍三級代理。

  外圍三級代理是指過往主做二手房的中介機構,轉向為新盤拓客。與以往二級代理相比,三級代理的傭金介于3%-5%,成本要增加大概5倍。“特別是不好出貨的公寓產品,或者原深圳特區外的龍崗一些出貨困難的樓盤,都會采用這種方法。”

  據該營銷負責人介紹,開發商的營銷策略到底是重營銷還是重渠道,主要看各自選擇。一般來說,如果對時效性要求比較高,需要見到直接效果,80%-90%的開發商會選擇渠道。

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